レジャーホテル/ラブホテル総合メディア

こんにちはラブホラボ編集部です。
今回は、ラブホテルを投資物件として考えている方に向けてコラムを書いてみました。

ラブホテルの不動産投資について

不動産投資をしている方や不動産投資に興味がある方が一度は検討した事があるであろう「ラブホテル」の投資物件。「ラブホテル」の投資物件が魅力的に見える理由は、なんといっても高い利回りではないだろうか。表面利回り30％超えなんて物件もゴロゴロしている。しかし、投資よりも事業に近いと言われているこのラブホテル投資にはメリットも多くあるが、デメリットも多くある。一般的なアパートやマンションなどの不動産投資との違いなども踏まえて、説明していきたいと思う。

一般的な不動産投資とラブホ投資の違い

一般的な不動産投資では、アパート・マンション・商業ビルなどを一棟ごと購入して管理会社に依頼しインカムゲインを手に入れて来たるべき時が来たら売却してキャピタルゲインを得る。。なんて流れなのではないでしょうか。しかし、ラブホテルの場合は違う点が多いのである。

アパマン投資とラブホ投資の違い①営業権

一般的なアパマン投資のようにラブホテルの土地や建物だけを購入してしまうと、痛い目にあうことがある。なぜなら、ラブホテルを営業するためには、風俗営業4号の許可もしくは旅館業の許可が必要になってくるからである。特に風俗4号営業の許可は、もう認可が下りることがほとんどなくなってしまった現状があるため、M&Aなどで法人ごと買収するしか道はないのである。そのため、M&Aなどの知識が必要になってくるであろう。

アパマン投資とラブホ投資の違い②立地条件

一般的なアパマン投資では、都心や駅前などの立地のいいところの物件ほど売買価格が高額になる傾向があるが、高い賃貸収入を得ることができ、入居付けも楽なことが多い。しかし、固定資産税などの費用も高くついてしまう現実がある。もちろんラブホテルの場合も、都心の繁華街や駅前などの好立地の物件の売買価格が高い傾向があるが、駅から少し離れたところのほうがお客さんにとって入りやすく収益が上がったり、好立地でなくとも優良サービスを提供することで人気が出たりすることがある。つまり、ラブホテル投資においては、好立地と高利回りを選ぶことだけが正解ではないのである。

アパマン投資とラブホ投資の違い③融資

一般的なアパマン投資では、不動産の積算価格が売買価格を上回っていれば融資が出るものである。しかし、ラブホテル投資の場合は、その投資物件の性質からか金融機関が融資付けを認めないことが多い現状がある。

アパマン投資とラブホ投資の違い④修繕

アパマン投資においてもラブホ投資においても優良物件を購入すると、改装の必要がないことがほとんどである。しかし問題はその先の話である。アパマン投資の場合は、外観や内装に古さが感じられても売上を落とすことが少ないものである。約50年後の改築に向けて小さな修繕を繰り返していくことが望ましい。しかし、ラブホテル投資の場合は、最初は良くても10年も経過すると、「古いホテル=汚いホテル」と見られるようになり、売上を落としてしまうことが多い。そのため、外観から内装までお客様に飽きさせないようにするためには、こまめに改装してリニューアルオープンをしていく必要がある。つまり、修繕にかかる費用が多いのがラブホ投資である。

アパマン投資とラブホ投資の違い⑤施設や設備

アパマン投資では、皆さんの家にもあるような設備に加えてエレベーターなどの設備がつている。しかし、ラブホテルの場合は広いスパややサウナが付いている場合もあり、井戸施設やボイラー、サウナストーブなどに対する知識も必要になっていくのである。

アパマン投資とラブホ投資の違い⑥ビジネスモデル

アパマン投資は賃貸であるため、月に一回家賃が入ってくるようなストック型のビジネスモデルである。そのため、入居付けに苦労して空室率１００％なんてことになったら、一ヶ月で収入0なんてこともありうる。一方、ラブホテルの場合は訪れた人に払ってもらうというフロー型（日銭商売型、現金商売型）のビジネスモデルであるため、一ヶ月の収入が０になることは少ない。

ラブホテル投資のメリット

これまでの話をまとめて、ラブホテル投資のメリットを考えてみると、以下の通りになる。

• 不動産価値の低い立地で、高収入にできる可能性がある。
• 投資というよりも事業に近く、経営が学べる。
• フロー型のビジネスモデルであるため、空室リスクがない。

ラブホテル投資のデメリット

これまでの話をまとめて、ラブホテル投資のデメリットを考えてみると、以下の通りになる。

• 風俗営業許可が取りづらい
• 金融機関の融資がつきにくい
• 運営に特有のノウハウが必要
• 設備（ボイラーやお風呂）が特殊である

さいごに

いかがでしたでしょうか？
ラブホテルは魅力的な利回りを持つ物件ではありますが、皆が手を出さない理由は法律や金融期間の問題がある点や、運営管理がアパマンに比べ大変な点であるからみたいです。このように、ラブホテル投資は管理が大変でありますが、不動産価値の低い物件を購入し収益性の高い物件に生まれ変わらせて高く売却するという「不動産投資の魅力」が詰まっています。不動産投資に対するあなたの「本気度」が試されるラブホ投資、チャレンジを考えてみてはいかがでしょうか？